Immobilien - Darlehen mit gebundenem Sollzins

Die meisten Immobilienkäufer finanzieren sich ihr Haus mit Hilfe eines Darlehens mit gebundenem Sollzins. Doch auch hier gibt es Unterschiede zu beachten. Es empfiehlt sich daher, die verschiedenen Varianten etwas näher zu betrachten, um das Darlehen herauszusuchen, das am besten zu Ihnen und Ihrer jeweiligen Situation passt.

Gründe zum Hauskauf gibt es viele. Ganz oben auf der Liste steht das eigene Heim als Altersvorsorge. Gerade in Zeiten, in denen die eigene Rente nicht mehr auf sicheren Füßen steht und Sparguthaben nur niedrige Erträge erwirtschaften, wird das Eigenheim als Sicherheit im Alter immer wichtiger. Andere wiederum investieren in ein Haus, um Mietzahlungen zu vermeiden. Lieber monatliche Raten fürs Eigenheim bezahlen, als Monat für Monat dem Vermieter Geld überweisen lautet hier die Devise. Aber auch der Punkt der Unabhängigkeit und Gestaltungsfreiheit spielt für viele eine tragende Rolle. Und zu guter Letzt verspricht „Betongold“ auch im Krisenfall ein gewisses Maß an Sicherheit.

Ein Familienvater, der sich für ein größeres Haus für seine Frau und die Kinder interessiert, legt zum Beispiel großen Wert auf Sicherheit und möchte unvorhersehbare Zwischenfälle bei seiner Finanzierung tunlichst vermeiden. Ein gebundener Sollzins ist ihm daher bei seinem Darlehen besonders wichtig. So kann er sich eines bestimmten Zinssatzes langfristig sicher sein. Er könnte daher zu einem Annuitäten-Darlehen tendieren. Hierbei muss er monatlich eine gleichbleibende Rate bezahlen. Diese Rate wird auch „Annuität“ genannt – daher der Name des Darlehens. Die Annuität setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung. Der Zinssatz wird für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Üblich ist eine Zeitspanne zwischen fünf und 15 Jahren. Sollte das Darlehen nicht bis zum Ende dieser sogenannten Sollzinsbindung vollständig getilgt sein, muss er für den Rest des Darlehens eine Anschlussfinanzierung abschließen. Den Tilgungssatz darf er selbst festlegen. Die meisten Banken erwarten lediglich eine Mindesttilgung von oftmals einem Prozent. Auf diese Weise bezahlt der Familienvater sein Darlehen Monat für Monat zurück, während der Zinsanteil der Rate sich stets verringert und der Tilgungsanteil kontinuierlich steigt.

Sollte der Familienvater es jedoch besonders eilig mit der Rückzahlung des Darlehens haben, könnte er auch zu einem sogenannten Volltilger-Darlehen greifen. Genau wie beim Annuitäten-Darlehen zahlt er hier eine monatlich gleichbleibende Rate, die ebenfalls die Bestandteile Sollzinssatz und Tilgungsanteil aufweist. Anders als beim Annuitäten-Darlehen, gibt er hier jedoch nicht den jährlichen Tilgungssatz vor, sondern er legt den Zeitraum fest, innerhalb dem er schuldenfrei werden möchte. Hiervon leitet sich dann der Tilgungsanteil ab, mit dem er sein Darlehen innerhalb der angegebenen Zeitspanne vollständig zurückzahlen kann. Dabei gilt die Regel: Je kürzer die Laufzeit, desto höher der nötige Tilgungsanteil und umgekehrt.

Ein großer Vorteil des Volltilger-Darlehens ist der, dass höhere Tilgungssätze von den Banken mit attraktiveren Zinssätzen belohnt werden. Außerdem profitiert er hier von einer absoluten Zinssicherheit bis zur vollständigen Rückzahlung.

Konstante Zinsen bis zur kompletten Rückzahlung garantiert auch, wie der Name schon sagt, das Konstant-Darlehen. Hier müsste er sich nicht ganz so sehr beeilen. Beim Konstant-Darlehen sind Zinsbindungen bis zu 30 Jahren möglich und er zahlt während der gesamten Laufzeit jeden Monat die gleiche Rate. Das Konstant-Darlehen setzt sich aus einem sogenannten Vorausdarlehen und einem anschließenden Bauspardarlehen zusammen. Bis es zur Zuteilung des Bausparvertrages kommt, setzt sich seine monatliche Rate aus seiner Einzahlung in den Bausparvertrag und Kreditzinsen zusammen. Wird der Bausparvertrag zugeteilt wird das aufgenommene Darlehen mit dem Bausparguthaben zu einem Teil getilgt. Der Rest des Kredits läuft anschließend als Bauspardarlehen weiter. Nach wie vor zahlt der Familienvater jedoch monatlich die gleiche Rate, sie setzt sich nun jedoch aus Zinsen und der Tilgung des Bausparlehens zusammen. Der besondere Vorteil in diesem Szenario sind die festen Zinsen und die immer gleichbleibende Rate über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Von seinem Freund hat er auch vom sogenannten Fest-Darlehen gehört. Damit finanziert sich sein Freund eine Immobilie, nur möchte dieser, anders als er selbst, nicht selbst darin wohnen, sondern die Immobilie vermieten. Das Fest-Darlehen bietet ihm steuerliche Vorteile, da er die Zinsen aus der Immobilienfinanzierung steuerlich absetzen kann. Auch hier setzt sich die monatliche Rate aus Zins- und Tilgungssatz zusammen. Jedoch fließt die Tilgungsleistung in diesem Fall nicht direkt an die Bank zurück, sondern wird in festverzinsliche Wertpapiere, Aktienfonds oder in Aktien angelegt. Das bedeutet gleichzeitig, dass bis zum Laufzeitende des Darlehens nur Zinsen bezahlt werden. Die Restschuld bleibt während der gesamten Laufzeit gleich. Erst die Ausschüttung der Geldanlage aus Aktien, Fonds oder Wertpapieren wird dann zur Rückzahlung des Darlehens herangezogen. Er hofft, dass seine Anlagepapiere bis zu diesem Zeitpunkt eine so gute Wertentwicklung verzeichnen werden, dass er einen Vermögensüberschuss erwirtschaften kann.

Die Aussicht auf einen Gewinn findet auch er verlockend, da er jedoch selbst in der Immobilie, die er kaufen will, wohnen möchte, will er lieber nicht alles auf eine Karte setzen und lieber jeden Monat einen Teil des Darlehens zurückzahlen. Um sich und seine Familie zusätzlich abzusichern, hat er zudem vor ein paar Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen. Auch hier konnte er einen festen Zinssatz sowohl für die Einzahlungen als auch für das später ausgezahlte Darlehen vereinbaren und muss damit keine steigenden Zinsen fürchten. Da er sich noch in der Ansparphase befindet, kann er sich noch überlegen, ob er den laufenden Bausparvertrag mit einem Finanzierungsdarlehen kombinieren möchte, um seine Restschuld abzusichern oder ob er ihn für eventuell später anfallende Renovierungskosten im neuen Heim verwenden möchte. Beruhigend findet er auch, dass er seinen Bausparvertrag jederzeit kündigen könnte, wenn er das Geld brauchen sollte. In Sachen Immobilienfinanzierung hat er auch schon vom Kündbaren Darlehen gehört. Diese Option klingt verlockend, denn hier könnte er aus dem Darlehen während der Laufzeit wieder „aussteigen“, wenn es die Umstände erfordern, und müsste keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese Möglichkeit würde ihn allerdings einen Zinsaufschlag von ungefähr 0,3 bis 0,4 Prozent kosten. Da der Familienvater jedoch in einem festen Arbeitsverhältnis steht und sich in näherer Zukunft beruflich nicht verändern möchte, entscheidet er sich doch gegen das kündbare Darlehen.

Nach reiflicher Überlegung kommt der junge Familienvater zu dem Entschluss, dass er sich mit einem Annuitäten-Darlehen am wohlsten fühlen würde. Als Anschlussfinanzierung nach der Ansparphase will er seinen Bausparvertrag verwenden.

INVESTIEREN IN IMMOBILIEN

Über welchen Bereich rund um das Thema Immobilien wollen Sie mehr lernen?